Cuando una familia decide mudarse, la pregunta frecuente es: “¿como vender mi vivienda habitual para comprar otra?”. El proceso conlleva trámites, impuestos y una planificación cuidadosa para no perder la exención fiscal que permite reinvertir la ganancia en la nueva casa. En este artículo abordamos cuánto se paga a Hacienda, cómo coordinar la venta y la compra, cuánto tiempo se debe haber vivido en la vivienda para considerarla habitual y cuál es el plazo para reinvertir el dinero. Si estás pensando en dar el paso, sigue leyendo para tomar decisiones informadas.
¿Cuánto tengo que pagar a Hacienda si vendo mi casa y compro otra?
Al vender la vivienda habitual se genera una ganancia patrimonial que se declara en el IRPF. Esta ganancia se calcula restando al precio de venta los gastos y el valor de adquisición (incluidos impuestos, reformas y notaría). La normativa general establece que, si no se reinvierte, se tributa entre el 19 % y el 28 % según el beneficio. No obstante, existe la exención por reinversión en vivienda habitual, que permite no tributar si cumples ciertos requisitos:
- Debes destinar todo el importe obtenido de la venta a la compra de tu nueva vivienda habitual o a su rehabilitación. Si solo reinviertes una parte, la exención será proporcional.
- La vivienda que vendes debe haber sido tu residencia habitual durante al menos tres años.
- Debes ocupar la nueva vivienda como residencia habitual en el plazo de doce meses desde la compra o desde la terminación de las obras.
Además del IRPF, el vendedor debe pagar la plusvalía municipal en el ayuntamiento correspondiente, siempre que haya habido incremento de valor en el suelo. Este impuesto se liquida en 30 días y su importe depende del tiempo de posesión y del valor catastral. Es recomendable consultar con un experto para calcular correctamente las retenciones y aprovechar todas las deducciones posibles.
¿Cómo puedo vender mi casa y comprar otra al mismo tiempo?
Coordinar la venta de la vivienda actual y la compra de la nueva casa requiere planificación para que ambas operaciones se cierren de forma fluida. Estos son algunos métodos habituales:
- Vender primero y luego comprar: esta opción garantiza tener el dinero disponible, pero puede obligarte a alquilar temporalmente o vivir con familiares hasta que encuentres la nueva vivienda. Es ideal para evitar prisas y asegurar la exención por reinversión.
- Venta con arras y firma escalonada: puedes pactar con el comprador un contrato de arras que te permita disponer de un plazo amplio (por ejemplo, 3 o 4 meses) para mudarte. Así, tienes tiempo de firmar la compra de la nueva casa y hacer coincidir las escrituras.
- Hipoteca puente: algunas entidades ofrecen hipotecas puente que financian la compra de la nueva vivienda utilizando la actual como garantía. Esta fórmula te permite comprar primero y vender después, aunque suele tener costes más altos y exige solvencia.
- Confiar en profesionales: trabajar con una inmobiliaria de confianza que gestione la venta y la búsqueda de la nueva vivienda facilita coordinar plazos y negociar condiciones. En Vivienda en Córdoba podemos ayudarte; visita nuestra página de contacto y te asesoraremos sin compromiso.
El truco está en planificar con tiempo y no precipitarse. Antes de firmar arras o comprometer una compra, calcula tus costes, ahorros y posibilidad de financiación. Recuerda que la operación de vender mi vivienda habitual no tiene por qué ser simultánea; el plazo de reinversión te da margen de maniobra.
¿Cuánto tiempo tiene que pasar para vender mi vivienda habitual?
La ley define la vivienda habitual como aquella en la que resides de forma efectiva y con permanencia continuada durante al menos tres años. Si la vendes antes de ese periodo, la Administración puede considerar que no es tu vivienda habitual y, por tanto, no podrás acogerte a la exención por reinversión. Existen excepciones cuando la venta se produce por circunstancias que obligan a un cambio de residencia (matrimonio, separación, traslado laboral, etc.), pero conviene documentar y justificar bien estas situaciones.
En cuanto al momento adecuado para vender, no hay un plazo mínimo legal para transmitir una vivienda libre, pero sí hay que considerar el mercado inmobiliario y tus necesidades personales. Lo importante es cumplir el requisito de residencia habitual para disfrutar de las ventajas fiscales y, en caso de duda, solicitar asesoramiento profesional.
¿Cuál es el plazo para reinvertir el dinero en una vivienda habitual?
El plazo para reinvertir el importe obtenido en la venta de tu vivienda habitual es de dos años y puede ser anterior o posterior a la venta. Es decir, puedes comprar tu nueva casa antes de vender la actual (por ejemplo, mediante una hipoteca puente) o vender primero y comprar después, siempre que no transcurran más de dos años entre ambas operaciones. La normativa permite aplicar la exención aun cuando la vivienda adquirida esté en construcción, siempre que las obras finalicen en un máximo de cuatro años y pases a residir en ella en un plazo de doce meses.
Si no reinviertes la totalidad del importe, la ganancia quedará exenta de forma proporcional a la cantidad reinvertida. Por ejemplo, si vendes por 200 000 € y reinviertes 150 000 €, estarás exento del 75 % de la ganancia. Para justificar la reinversión, es fundamental conservar las escrituras, las facturas de la construcción o rehabilitación, los justificantes de pago y cualquier documento que acredite los gastos relacionados.
Consejos para aprovechar la exención por reinversión
- Planificación financiera: antes de poner tu casa a la venta, calcula el precio de mercado y los gastos asociados. De este modo sabrás si la ganancia será suficiente para la nueva compra y si necesitas financiación adicional.
- Infórmate sobre hipotecas puente: permiten comprar la nueva vivienda sin vender la actual, pero incluyen un periodo de carencia y tipos de interés distintos. Valora si su coste compensa la comodidad.
- Declaración correcta: cuando presentes tu declaración de la renta, indica la reinversión en vivienda habitual en las casillas correspondientes. Si más tarde realizas una reinversión adicional, puedes solicitar rectificación en un plazo de cuatro años.
- Validez de los contratos: utiliza contratos de arras o compromisos firmes para garantizar que las operaciones se completen. Un abogado puede ayudarte a revisar la documentación.
- Consulta la normativa autonómica: en algunas comunidades existen bonificaciones para jóvenes, familias numerosas o personas con discapacidad que pueden reducir el ITP al comprar la nueva vivienda. Aprovecha estas ventajas si cumples los requisitos.
Conclusión
Realizar la operación de vender mi vivienda habitual para comprar otra no tiene por qué ser un dolor de cabeza si conoces los plazos y la normativa. La clave está en cumplir los requisitos para acogerte a la exención por reinversión: haber vivido en la casa al menos tres años, reinvertir todo el importe en un máximo de dos años y establecer la nueva vivienda como residencia habitual en doce meses. Planifica la venta y la compra con tiempo, calcula los impuestos y opta por asesoramiento profesional para tomar la mejor decisión. Así podrás mudarte a tu nueva casa en Córdoba o en cualquier otra ciudad sin sorpresas fiscales.
