A la hora de vender una propiedad conviene conocer los tributos que afectan al vendedor para poder calcular el beneficio real y cumplir con Hacienda. En esta guía respondemos a la pregunta “¿qué impuestos se pagan al vender una vivienda en Andalucía?”, detallando los impuestos más relevantes: el IRPF por la ganancia patrimonial, la plusvalía municipal, el IBI y otras retenciones. También repasamos las deducciones, exenciones y consejos para minimizar la carga fiscal.
IRPF: impuesto sobre la ganancia patrimonial
El impuesto más importante al vender una casa es el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF). La venta puede generar una ganancia patrimonial, que se calcula restando al precio de venta el valor de compra, los gastos e impuestos soportados entonces, y las inversiones en mejoras. Las ganancias tributan a los siguientes tipos progresivos en 2025:
- 19 % para los primeros 6 000 € de ganancia.
- 21 % para la parte de ganancia entre 6 000 € y 50 000 €.
- 23 % entre 50 000 € y 200 000 €.
- 28 % a partir de 200 000 €.
Existen exenciones y bonificaciones:
- Mayores de 65 años: si la vivienda vendida es su residencia habitual, están exentos de tributar por la ganancia.
- Reinversión en vivienda habitual: si reinviertes todo el importe obtenido en la compra de otra vivienda habitual en un plazo de dos años, la ganancia queda exenta. La exención es proporcional si solo reinviertes parte.
- Deducción por obras de mejora: puedes restar a la ganancia las facturas de reformas y los gastos inherentes a la compra y venta (comisiones de inmobiliaria, notaría, certificado energético, etc.), reduciendo así la base imponible.
Si la venta genera pérdidas, no pagas IRPF y, además, puedes compensar esas minusvalías con otras ganancias patrimoniales durante los cuatro ejercicios siguientes.
Plusvalía municipal: incremento del valor del terreno
La plusvalía municipal es un tributo local que grava el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana entre la fecha de adquisición y la de venta. El Ayuntamiento de tu municipio calcula la cuota en base a:
- El valor catastral del suelo.
- El tiempo de posesión (hasta 20 años, con coeficientes que varían según el número de años y la normativa local).
Debes presentar la autoliquidación o comunicación de la venta en un plazo de 30 días hábiles desde la firma y abonar la cantidad resultante. Sin embargo, hay situaciones en las que no se paga plusvalía:
- Si el terreno no ha aumentado de valor, es decir, si vendes por debajo del valor de adquisición ajustado, no hay hecho imponible.
- Si la transmisión se produce entre cónyuges en caso de divorcio o como consecuencia de una herencia (en este último supuesto, la plusvalía la paga el heredero cuando venda el inmueble).
La plusvalía municipal se puede reclamar si el impuesto supera la plusvalía real obtenida o si existen errores en el cálculo. Es recomendable solicitar en el ayuntamiento el valor catastral y verificar los coeficientes aplicados.
IBI, retenciones y otros gastos
- Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI): aunque se paga anualmente, es común pactar en el contrato de compraventa quién abona el IBI del año en curso. El vendedor debe estar al día en este impuesto para poder transmitir la propiedad.
- Retención para no residentes: si el vendedor no reside fiscalmente en España, el comprador debe retener el 3 % del precio e ingresarlo en Hacienda como pago a cuenta del IRNR (Impuesto sobre la Renta de No Residentes).
- Gastos de cancelación hipotecaria: si la vivienda tiene hipoteca, el vendedor debe cancelar el préstamo y los costes de notaría, registro y gestoría asociados. Estos gastos son deducibles para calcular la ganancia patrimonial.
Cómo reducir los impuestos al vender tu vivienda
- Revisa las exenciones: si tienes más de 65 años o vendes tu vivienda habitual para comprar otra, podrías no pagar IRPF.
- Guarda todas las facturas: incluye en el cálculo del beneficio las mejoras realizadas (reformas, instalaciones, etc.), así como los gastos de adquisición y venta para reducir la ganancia imponible.
- Planifica la venta: vender en un momento en que el valor del mercado sea favorable puede generar mayor ganancia, pero también implica un tipo impositivo mayor. Ten en cuenta el tiempo de tenencia para minimizar la plusvalía.
- Asesoramiento profesional: un asesor fiscal o una inmobiliaria con experiencia en el mercado andaluz podrá ayudarte a calcular de forma precisa los impuestos y a aprovechar las deducciones existentes. Si planeas vender una vivienda en Córdoba o provincia, te invitamos a contactar con nosotros a través de nuestra página de contacto.
Conclusión
Los impuestos al vender una vivienda en Andalucía se centran en el IRPF y la plusvalía municipal, con otros gastos complementarios como el IBI y posibles retenciones para no residentes. Conocer las escalas, exenciones y deducciones permite planificar la venta y reducir la carga fiscal. Antes de firmar, calcula la ganancia patrimonial, prepara la documentación y consulta a profesionales para no llevarte sorpresas. Recuerda que la normativa puede variar según el municipio y que siempre es mejor estar bien informado para optimizar tus impuestos.
