Documentación necesaria para comprar
En esta guía explicamos todos los trámites de compraventa de vivienda en Andalucía, desde la documentación hasta los impuestos y gastos.
Para el comprador
- DNI/NIE en vigor.
- Preaprobación hipotecaria (si necesitas financiación).
- Justificante de fondos para la parte no financiada.
Para el vendedor
- Nota simple actualizada del Registro de la Propiedad.
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio).
- Último recibo del IBI pagado.
- Certificado de estar al corriente con la comunidad de propietarios.
- Cédula de habitabilidad o licencia de primera ocupación.
Trámites de compraventa de vivienda en Andalucía paso a paso
1. Negociación y acuerdo de precio
Una vez acordado el precio, se formaliza por escrito. Hay dos opciones:
- Contrato de arras penitenciales: si el comprador se echa atrás pierde la señal; si es el vendedor, devuelve el doble.
- Contrato de arras confirmatorias: ambas partes pueden exigir el cumplimiento.
2. Solicitud de hipoteca (si procede)
El banco realizará:
- Tasación oficial del inmueble (300-500 €).
- Estudio de solvencia del comprador.
- Entrega de la FEIN (Ficha Europea de Información Normalizada) con las condiciones.
3. Preparación de la escritura
El notario (elegido por el comprador) redacta la escritura. Es recomendable solicitar el borrador con antelación para revisarlo.
4. Firma ante notario
Acto donde se formaliza la compraventa. Si hay hipoteca, se firman dos escrituras: la de compraventa y la de préstamo hipotecario.
5. Liquidación de impuestos
- ITP: 7% en Andalucía (vivienda habitual para menores de 35 años: 3,5%).
- IVA + AJD: 10% + 1,2% para obra nueva.
- Plazo: 30 días hábiles desde la firma.
6. Inscripción en el Registro
La gestoría o el comprador inscribe la escritura en el Registro de la Propiedad. Plazo recomendado: lo antes posible.
7. Cambio de titularidad de suministros
Electricidad, agua, gas, internet. Algunos requieren el boletín de la instalación.
Gastos desglosados para una compra de 150.000 €
| Concepto | Importe | Observación |
|---|---|---|
| ITP (7%) | 10.500 € | 2ª mano |
| Notaría | 900 € | Aprox. |
| Registro | 550 € | Aprox. |
| Gestoría | 400 € | Aprox. |
| Tasación | 350 € | Si hay hipoteca |
| Total gastos | 12.700 € | 8,5% del precio |
Bonificaciones fiscales en Andalucía
- Menores de 35 años: ITP reducido al 3,5% (vivienda habitual ≤ 150.000 €).
- Familias numerosas: ITP reducido al 3,5%.
- Personas con discapacidad (≥33%): ITP reducido al 3,5%.
- VPO: ITP del 3,5%.
Plazos importantes
| Trámite | Plazo |
|---|---|
| Liquidación ITP/AJD | 30 días hábiles |
| Inscripción en Registro | Sin plazo legal, pero conviene hacerlo inmediato |
| Cambio de titularidad IBI | Automático al año siguiente |
| Plusvalía municipal (vendedor) | 30 días hábiles |
Conocer bien los trámites de compraventa de vivienda en Andalucía te permitirá evitar errores y tomar mejores decisiones durante todo el proceso.