Contrato de alquiler 2026: cláusulas clave tras el decreto

Respuesta rápida: Un contrato de alquiler en 2026 debe limitar la actualización anual de la renta al 2 % hasta finales de 2027, fijar una fianza de una mensualidad y cargar la gestión al propietario. Si es de temporada, necesita una causa real y acreditable; si no, cuenta como vivienda habitual.

Firmar o revisar un contrato de alquiler en 2026 no es lo mismo que hace un año. El Real Decreto-ley 26/2026, en vigor desde el 1 de octubre, cambia la subida de la renta y endurece el alquiler de temporada y por habitaciones. Si alquilas o eres propietario en Córdoba, estas son las cláusulas que debes mirar con lupa.

¿Qué cambia en el contrato de alquiler en 2026 con el nuevo decreto?

El Real Decreto-ley 26/2026, publicado en el BOE el 30 de septiembre de 2026, modifica varios puntos que afectan directamente a los contratos. Lo explicamos a fondo en nuestro artículo sobre el decreto de vivienda 2026. En resumen:

Cláusula	Qué dice la norma desde el 1 de octubre de 2026
Actualización de la renta	Máximo un 2 % al año hasta el 31/12/2027; 0 % si la renta supera el índice de referencia
Alquiler de temporada	Más de 31 días y, en general, no más de 12 meses, con causa real y acreditable
Contratos de temporada encadenados	Más de dos seguidos entre las mismas partes pasan a ser vivienda habitual
Alquiler por habitaciones	La suma de rentas no puede superar la de la vivienda completa
Fianza	Una mensualidad en alquiler de vivienda
Gastos de gestión y formalización	Los paga el arrendador en vivienda habitual
Desahucios de personas vulnerables	Suspensión sin alternativa habitacional hasta el 31/12/2030

Además, el decreto crea una deducción en el IRPF de hasta el 10 % del alquiler de la vivienda habitual. Por eso, al inquilino le interesa más que nunca tener un contrato por escrito y los recibos.

Si tienes dudas sobre un contrato concreto, un abogado de alquileres y desahucios en Córdoba puede revisarlo antes de firmar.

¿Cuánto puede subir la renta en un contrato de alquiler 2026?

Es la cláusula que más consultas genera. Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta en los contratos de vivienda:

No puede superar el 2 %.
No puede haber subida (0 %) si la renta ya supera el límite del índice de referencia.

Por ejemplo, si el contrato dice que la renta se actualiza cada año según el IPC y el IPC sube más, el límite del 2 % se aplica igualmente. A partir de 2028, la actualización queda vinculada con carácter general al Índice de Referencia de Arrendamientos de Vivienda (IRAV).

Un consejo práctico: redacta la cláusula de actualización de forma que remita a “la actualización legalmente permitida en cada momento”. Así evitas conflictos si la norma vuelve a cambiar.

¿Qué cláusulas debe incluir un contrato de alquiler de vivienda?

Más allá del decreto, un buen contrato evita la mayoría de los problemas. Revisa que incluya:

Identificación de las partes y de la vivienda, con su referencia catastral.
Duración y prórrogas, conforme a la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Renta, forma de pago y cláusula de actualización con el límite legal.
Fianza de una mensualidad y, si la hay, garantía adicional.
Reparto de gastos: comunidad, IBI, suministros y tasas, siempre por escrito.
Inventario con fotos del estado de la vivienda y del mobiliario.
Reglas sobre obras, mascotas y subarriendo.
Certificado energético, obligatorio para alquilar.

El inventario es clave al final del contrato. Si quieres saber por qué, lee nuestra guía sobre cómo recuperar la fianza del alquiler.

¿Qué cláusulas de un contrato de alquiler no son válidas?

Algunas cláusulas se siguen viendo en contratos, pero no tienen validez o chocan con la norma. Por ejemplo:

Una subida anual superior al 2 % hasta finales de 2027.
Cargar al inquilino los gastos de gestión inmobiliaria o de formalización del contrato de vivienda habitual.
Pedir una fianza distinta de una mensualidad en alquiler de vivienda.
Llamar “de temporada” a un contrato que en realidad es la vivienda habitual del inquilino.
Cobrar por habitaciones, en total, más que por la vivienda completa.

En general, las cláusulas que empeoran los derechos del inquilino previstos en la ley no se aplican. Sin embargo, el resto del contrato sigue siendo válido.

¿Cómo debe ser un contrato de alquiler de temporada en 2026?

El alquiler de temporada es habitual en Córdoba, por ejemplo con estudiantes universitarios, sanitarios o profesores que se trasladan por un curso. Desde el 1 de octubre, este contrato:

Debe durar más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses.
Necesita una causa real y acreditable, como un traslado por trabajo o estudios.
Conviene que adjunte la prueba de esa causa: matrícula, contrato de trabajo o nombramiento.

Si el contrato no tiene causa, o si se firman más de dos contratos seguidos entre las mismas partes, pasa a ser un alquiler de vivienda habitual. Además, en ese caso se considera así desde el primero de ellos, con todas sus garantías.

Tipo de contrato	Cuándo se usa	Qué comprobar
Vivienda habitual	El inquilino vive allí de forma permanente	Renta, actualización máxima, fianza y duración
Temporada	Estancia temporal con causa real	Duración, causa acreditada y número de contratos seguidos
Por habitaciones	Pisos compartidos	Que la suma de rentas no supere la de la vivienda completa

¿Qué pasa con la prórroga y la renovación de los contratos?

El Consejo de Ministros aprobó un segundo real decreto-ley sobre la renovación y la prórroga de los alquileres. Sin embargo, a fecha de este artículo su texto aún no se ha publicado en el BOE. Por eso, sus condiciones no son oficiales todavía.

Mientras tanto, nuestro consejo es prudente:

Si tu contrato vence pronto, espera a que se publique el texto antes de firmar una salida o una renovación con subida.
Si eres propietario, no envíes comunicaciones de fin de contrato sin revisar antes cómo te afecta la nueva norma.
Guarda por escrito cualquier acuerdo sobre la renta o la duración.

Actualizaremos esta guía en cuanto el segundo decreto sea oficial.

¿Qué deben revisar inquilinos y propietarios en Córdoba?

Si vives de alquiler:

Comprueba que cualquier subida de la renta no supera el 2 %.
Guarda el contrato y los justificantes de pago para la deducción del 10 % en el IRPF.
Si tu contrato es “de temporada” pero es tu casa, ahora la ley te protege como vivienda habitual.

Si eres propietario:

Revisa tus cláusulas de actualización y tus contratos de temporada o por habitaciones.
Si alquilas a estudiantes, deja acreditada la causa en cada contrato.
Si prefieres delegar, te ayudamos a alquilar tu vivienda en Córdoba con un contrato adaptado. Y si estás pensando en vender, puedes saber cuánto vale tu vivienda.

Un contrato bien hecho es la mejor prevención de conflictos. Si necesitas redactar uno, revisar el tuyo o resolver una duda concreta, te ponemos en contacto con un abogado de alquileres y desahucios en Córdoba especializado en arrendamientos.

Preguntas frecuentes sobre el contrato de alquiler 2026

¿Cuánto me pueden subir el alquiler en 2026?

Hasta el 31 de diciembre de 2027, la actualización anual de la renta no puede superar el 2 %. Si la renta ya supera el límite del índice de referencia, no puede haber subida.

¿Tengo que firmar un contrato nuevo por el decreto?

No necesariamente. El límite a la actualización se aplica a los contratos de vivienda aunque la cláusula diga otra cosa. Aun así, conviene revisar el contrato para adaptarlo y evitar conflictos.

¿Cuánto es la fianza en un contrato de alquiler 2026?

En un alquiler de vivienda, la fianza legal es de una mensualidad de renta. El contrato puede añadir una garantía adicional, pero siempre dentro de los límites legales.

¿Quién paga los gastos de la inmobiliaria al alquilar?

En el alquiler de vivienda habitual, los gastos de gestión inmobiliaria y de formalización del contrato los paga el arrendador. No se pueden repercutir al inquilino.

¿Cuánto puede durar un contrato de alquiler de temporada?

Más de 31 días y, como regla general, no más de doce meses. Además, necesita una causa real y acreditable, como un traslado por trabajo o estudios.

¿Qué pasa si encadeno contratos de temporada con el mismo inquilino?

Si hay más de dos contratos seguidos entre las mismas partes, el alquiler pasa a considerarse de vivienda habitual. Se considera así desde el primero de ellos, con todas sus garantías.

¿Ya está en vigor la prórroga automática de los alquileres?

A fecha de este artículo, el segundo decreto sobre prórroga y renovación de los contratos está pendiente de publicación en el BOE. Hasta entonces, sus condiciones no son oficiales.

Fuente: Real Decreto-ley 26/2026, de 29 de septiembre (BOE-A-2026-20266). Este contenido es informativo y no sustituye al asesoramiento de un abogado sobre tu caso concreto.